Приобретение недвижимости в Испании

Данная статья разъясняет основные аспекты, связанные с процессом приобретения недвижимости в Испании российскими гражданами. Главным образом, эта статья предлагает общее описание процесса приобретения недвижимости и некоторых правил, не вдаваясь в детали и особенности всего процесса.

Также в этой статье собраны некоторые существенные различия между имущественными режимами России и Испании, с которыми может столкнуться российский гражданин, такие как служба содержания жилья или форма оплаты предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (свет, вода, газ и т.д.)[i]. Эта информация предоставляется для того, чтобы можно было объяснить возможному покупателю из России, как функционируют эти аспекты в Испании, а также различия, с которыми он может столкнуться при покупке недвижимости.

1. Применяемые нормативные акты

Применяемые нормативные акты состоят из большого количества законов и регламентов, среди которых, в качестве наиболее значимых, можно выделить следующие:

1. Конституция Испании (Constitución Española);

2. Гражданский кодекс (Codiqo Civil);

3. Закон об ипотеке (Ley Hipotecaria);

4. Закон о праве на личное имущество в рамках общей собственности (Ley de Propiedad Horizontal);

5. Общий закон о налогообложении (Ley General Tributaria);

6. Законы, регулирующие уплату налогов и сборов, связанных с приобретением и владением недвижимостью, а также муниципальные регламенты и предписания (Leyes reguladoras de los impuestos y tasas relativas a la adquisición y propiedad de inmuebles, así como los reglamentos y ordenanzas municipales de los mismos);

7. Закон об Иностранцах и в общем законодательство об иностранцах (Ley de Extranjería y legislación de extranjería en general);

8. Законодательство об иностранных инвестициях, и в особенности Королевский Указ 664/1999 (legislación de inversión extranjera, y en particular el Real Decreto 664/1999).

Если предположить, что будущий покупатель уже выбрал объект недвижимости, который он желает приобрести (воспользовавшись услугами агента по недвижимости или самостоятельно), приобретение недвижимости гражданами России подразумевает следующие этапы:

1. Получение идентификационного номера иностранного гражданина (NIE)
   Личный, уникальный и эксклюзивный идентификационный номер иностранца, который будет фигурировать во всех выдаваемых или запрашиваемых документах.
   В Испании можно запросить NIE в Офисе по работе с иностранцами или в Главном Комиссариате по работе с иностранцами. Запрос может сделать как лично заявитель, так и его представитель, действующий по доверенности.
   Вне территории Испании, запросить NIE можно в Дипломатических Представительствах или Консульских отделах Испании в стране проживания заявителя.
2. Если предположить, что будущий покупатель уже выбрал объект недвижимости, который он желает приобрести (воспользовавшись услугами агента по недвижимости или самостоятельно), приобретение недвижимости гражданами России подразумевает следующие этапы:
   1) Получение идентификационного номера иностранного гражданина (NIE)
   Личный, уникальный и эксклюзивный идентификационный номер иностранца, который будет фигурировать во всех выдаваемых или запрашиваемых документах.
   В Испании можно запросить NIE в Офисе по работе с иностранцами или в Главном Комиссариате по работе с иностранцами. Запрос может сделать как лично заявитель, так и его представитель, действующий по доверенности.
   Вне территории Испании, запросить NIE можно в Дипломатических Представительствах или Консульских отделах Испании в стране проживания заявителя.
   2) Открытие банковского счета
   После получения NIE покупатель должен будет открыть расчетный счет в испанском банке. Он понадобится для подтверждения платежных средств покупателя при покупке недвижимости, а также для оплаты последующих расходов и налогов.
   3) Убедиться, что по объекту недвижимости нет обременений.
   Очень важно проверить, нет ли в отношении объекта недвижимости каких-либо обременений, таких как ипотека, или каких-либо запретов на сделки с ним. Если выяснится их наличие, покупатель должен решить, что делать в этом случае. То есть, например, в случае ипотеки он должен решить принять её и стать должником по оставшейся к оплате части и процентам, сроку погашения и оговоренным комиссиям или же отказаться от приобретения такого объекта.
   Чтобы узнать все эти аспекты, необходимо запросить в Реестре собственности соответствующую выписку о регистрации права собственности на недвижимое имущество (nota simple informativa)[ii].
   Помимо этого, если объект недвижимости входит в товарищество собственников жилья, рекомендуется проверить были ли сделаны все необходимые платежи, если нет, узнать сумму задолженности. Эту информацию можно запросить у председателя или администратора товарищества собственников жилья.
   4) Получить разрешение Министерства обороны, в случае если недвижимость расположена в зонах, считающихся стратегическими согласно Королевскому Указу 689/1978.
   Список зон ограниченного доступа при покупке недвижимости иностранными гражданами представлен в статье 32 Королевского Указа 689/1978[iii]. Главным образом, это островные территории, муниципальные районы, граничащие с Францией и Португалией, области Галисии, Картахены, пролива Гибралтар, Кадисского залива, а также испанские территории на севере Африки. В свою очередь, для приобретения недвижимости в этих районах требуется разрешение со стороны военных, за исключением районов, представляющих национальный туристический интерес, согласно Закону 197/1963 от 28 декабря.
   Также акты и договоры, заключенные иностранцами, не являющимися гражданами Европейского сообщества, по объектам недвижимости, расположенным в этих зонах, подлежат обязательной регистрации в течение 18 месяцев (этот срок может быть продлен до 24 месяцев, если регистрация невозможна по причине отсутствия полной выплаты налога на передачу недвижимой собственности).
   5) Декларация об инвестиции при покупке недвижимости на сумму, превышающую 3 005 060 евро.
   Необходимо подать декларацию об иностранных инвестициях в объекты недвижимости, расположенные в Испании, в Реестр инвестиций, если стоимость объекта недвижимости превышает 3 005 060,52 евро, или если денежные средства на покупку недвижимости происходят из одной из стран или территорий, названных «налоговым раем» согласно Королевскому Указу 1080/1991 и его последующим редакциям.
   Эта декларация составляется по соответствующему образцу (формат D-2A[iv]) Реестра Инвестиций Министерства Экономики и должна быть подана в течение месяца с момента совершения инвестиции.
   6) Заключение договора и/или договора о внесении задатка
   В подписанном договоре, помимо прочего, будет указана цена покупки недвижимости, распределение расходов и налогов между покупателем и продавцом или последствия несоблюдения условий будущей купли-продажи. Также можно внести информацию о способе уведомления о полной оплате недвижимости, о полной или частичной отсрочке оплаты, а также о способе оплаты отсроченной части.
   Для этого типа купли-продажи обычным делом является заключение договора о внесении задатка, то есть, об установлении определенной суммы, которую покупатель передает продавцу (которая является частью общей стоимости). Если в итоге сделка не состоится, сумма залога будет возвращена: покупатель теряет сумму залога, если договор не был заключен по его вине, а если по вине продавца, то залог должен вернуться покупателю в двойном размере. Это способ обязать обе стороны.
   7) Заверение договора купли-продажи
   Покупатель и продавец предстанут перед нотариусом, который заверит акт передачи и приобретения объекта недвижимости посредством соответствующего нотариального документа. В этом документе будет содержаться такая информация, как личные данные покупателя и продавца, описание объекта недвижимости, обременения, стоимость, форма оплаты, а также прочие условия, которые они сочтут необходимыми. Обычно при заверении договора продавец получает полную сумму продажи. С целью соблюдения условий Закона о предотвращении легализации доходов, максимальная разрешенная наличная сумма для нерезидентов составляет 15 000 евро всегда, когда плательщиком является физическое лицо, которое не является ни предпринимателем, ни профессионалом (Закон 7/2012 от 29 октября)[v]. Зачастую покупатель из России оплачивает свою покупку с помощью ипотеки, условия которой должны быть оговорены частным образом между покупателем и выбранной им кредитной организацией.
   8) Выплата областных налогов:
   Начиная с момента заверения договора купли-продажи нотариусом, покупателю предоставляется срок равный 30 рабочим дням или одному месяцу, в зависимости от Автономной Области, для оплаты необходимых областных налогов. Для этого необходимо предоставить копию заверенного договора и соответствующий бланк. Если по истечении этого срока покупатель не оплатил необходимые налоги, возникает просрочка, что может привести даже к экономическому наказанию в зависимости от ответственного административного органа.
   Также, если сделка купли-продажи требует оплаты НДС (например, потому что речь идет о продаже первичного жилья застройщиком), помимо НДС самому продавцу, который должен внести его в Казну, необходимо будет оплатить 1% или 1,5% от прописанной в договоре стоимости (в зависимости от Автономной Области) в качестве оплаты запротоколированных юридических актов.
   Если речь идёт о продаже вторичного жилья, сделка не потребует оплаты НДС, но будет применяться налог на передачу недвижимой собственности. В этом случае необходимые к оплате проценты составят от 6% до 10% от стоимости недвижимости (в зависимости от Автономной Области).
   9) Регистрация покупки в Реестре собственности
   После предоставления заверенной копии нотариального документа, подписанной нотариусом, и после её проверки регистратором, недвижимость будет записана на покупателя, и ему будет выдана копия официального документа об изменении имени владельца в реестре.
   10) Кадастровое заявление от сторон договора купли-продажи
   Кадастровое заявление – это инструмент посредством которого Кадастр (административный реестр, в котором описываются загородные и городские объекты недвижимости, а также имеющие особые характеристики) уведомляется о произошедших изменениях в объекте недвижимости, которые затрагивают его кадастровое описание. Срок подачи такого заявления составляет 2 месяца, отсчет начинается с дня, следующего за днем выдачи официального документа. Этот последний шаг выполняется в местном отделении Кадастра или, в случае его отсутствия, в соответствующем Региональном отделении экономики и налоговой службы.
3. Расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью в Испании

 Налоги и расходы, связанные с самим процессом передачи объекта недвижимости:

1) В случае передачи первичного жилья (новое жилье)

Как указывалось ранее, покупка нового жилья подлежит и обременяется Налогом на добавленную стоимость (НДС). Для передачи жилья применяемый налог составляет 10%.

Также вместе с оплатой НДС необходимо будет оплатить Налог на передачу недвижимой собственности и нормативных правовых актов, в режиме нормативных правовых актов. В зависимости от того, в какой Автономной Области расположен объект недвижимости, процент налога может варьироваться от 1% до 1,5%. Обязанность по оплате обеих сумм лежит на покупателе.

2) В случае передачи вторичного жилья (использованное жилье)

При передаче использованного жилья необходимо оплатить Налог на передачу недвижимой собственности и нормативных правовых актов. В зависимости от того, в какой Автономной Области расположен объект недвижимости, процент налога может варьироваться от 6% до 10%. Обязанность по оплате лежит на покупателе.

3) Муниципальный Налог на Повышение Стоимости Земель Используемых под Застройку (прибавочная стоимость)

Этим муниципальным налогом облагается повышение стоимости земель, сумма этого налога варьируется в зависимости от муниципального округа. Налоговой базой будет считаться разница между стоимостью приобретения и последующей продажи. Обязанность по оплате этого налога лежит на продавце.

В свою очередь, расходами, связанными непосредственно с куплей-продажей, являются следующие:

- Гонорары нотариуса: Рассчитываются на основании некоторых сборов и устанавливаются пропорционально стоимости недвижимости. Обязанность по их оплате лежит на покупателе.

- Гонорары за Регистрацию Собственности: Сборы за регистрацию права собственности, которые также варьируются в зависимости от стоимости недвижимости. Обязанность по оплате этих сумм также лежит на покупателе.

- Гонорары агентства недвижимости (в случае если сделка заключалась с помощью агента по недвижимости): Как правило составляют 3-5% от общей стоимости сделки и оплачиваются продавцом.

И, наконец, далее перечисляются обычные расходы и налоги, связанные с владением объектом недвижимости в Испании:

- Налог на недвижимое имущество: Местный сбор, которым облагается стоимость недвижимого имущества. В зависимости от местности, где расположена недвижимость, налог может варьироваться от минимальной ставки 0,4 до максимальной ставки 1,8% от кадастровой стоимости объекта (которая всегда ниже покупной цены и устанавливается органами городского самоуправления того населенного пункта, где располагается объект недвижимости).

- Подоходный налог: В этом случае существует два варианта в зависимости от того является иностранный гражданин резидентом или нерезидентом Испании:

Если покупатель объекта недвижимости является нерезидентом Испании, он должен уплатить Подоходный налог нерезидетов. В этом случае доход владельца как иностранного гражданина будет рассчитываться по ставке 1,1% (или, возможно, 2%) от кадастровой стоимости жилья, и к этой сумме будет применяться Подоходный налог нерезидетов в размере 24%, чтобы можно было рассчитать полную стоимость к оплате.

Если покупатель объекта недвижимости является резидентом Испании, он будет считаться пассивным субъектом Подоходного налога физических лиц и должен будет платить налоги со своего общего дохода: как с того, который он получает в Испании, так и с получаемого за её пределами. Владение объектами недвижимости будет считаться в части доходов, полученных в Испании.

- Расходы Товарищества собственников жилья: Даже если собственник не проживает в объекте недвижимости бóльшую часть года, он всё равно должен оплачивать содержание зон общего пользования здания, в котором располагается недвижимость, а также другие расходы Товарищества. Эти расходы эквивалентны платежам в ЖЭК, государственную службу в России, которая занимается содержанием и обслуживанием домов, зон общего пользования, отопления и фасадов зданий.

- Жилищно-коммунальные платежи: Текущие расходы на объект недвижимости, такие как электричество, вода и газ. Обычно оплачиваются за два месяца. В подавляющем большинстве случаев (особенно если речь идёт о покупке нового жилья) эти услуги уже оплачены. Гражданин России должен помнить о том, что тарифы на эти услуги обычно складываются из фиксированной части (распространяется на доступ к оговоренным услугам) и изменяемой части (в зависимости от реального потребления). Таким образом, если владелец не проживает в доме и нет реального потребления, он будет оплачивать фиксированную часть за доступ к услугам, если не хочет их лишиться.

[i] Во всех городах России существует государственная служба (под названием ЖЭК), которая занимается содержанием и обслуживанием домов, зон общего пользования, отопления, фасадов зданий и т.д. Поэтому необходимо объяснить потенциальному покупателю из России, что в Испании управление и содержание объектов недвижимости находится в руках самих жильцов, как правило (но не обязательно) это обязанность управдома. Таким образом, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (вода, свет, газ и т.д.) обычно складываются из фиксированной части (распространяется на доступ к оговоренным услугам) и изменяемой части (в зависимости от реального потребления), в связи с чем, необходимо объяснить будущему покупателю, что он должен будет оплачивать определенные расходы на жилищно-коммунальные услуги в течение года, независимо от того будет он или нет проживать в доме, в любом случае он должен будет оплачивать доступ к услугам.

[ii] Информация, полученная в Генеральном совете по нотариату: https://www.notariado.org/liferay/notariado/compraventa-de-vivienda

[iii] С полным текстом Королевского Указа 689/1978 от 10 февраля, на основании которого был утвержден Регламент по районам и сооружениям, представляющим интерес для государственной безопасности, Вы можете ознакомится по следующей ссылке: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-1978-9612

[iv] С полным текстом правил исполнения настоящего формуляра Вы можете ознакомится по следующей ссылке: https://www.comercio.gob.es/es-ES/inversions-exteriores/declaracion-inversiones-exteriores/PDF/D-2AR...

[v] Если покупатель является юридическим лицом и от его имени действует его законный представитель, максимальная разрешенная наличная сумма составляет 2 500 евро.